Търсене

    (€). 0
    (€). 5,000,000
    -
  •   Разширено търсене

1) Документи за собственост на недвижимия имот. Видове документи.

Най-често срещани документи за собственост са:

  • Нотариален акт вписан в Агенция по вписвания. Този документ има и няколко разновидности: нотариален акт за покупко-продажба; нотариален акт за дарение; нотариален акт за замяна; констативен нотариален акт и прочее.
  • Крепостен акт, към който има записка за вписването му;
  • Договор за продажба, сключен по реда на Наредбата за държавните имоти;
  • Договор за продажба, сключен по Закона за общинската собственост и Закона за държавната собственост на държавни или общински имоти. Ако са сключени след 01.06.1996 г. следва да бъдат вписани в Службата по вписванията.
  • Конститутивни съдебни решения (чл.19 ал.3 от ЗЗД, чл.33 от Закона за собствеността и чл.349 ГПК). Тези решения са свързани с предварителните договори за покупка на недвижим имот обявени от съда за окончателни. В тези случаи съдебното решение замества нотариалния акт.
  • Договор за доброволна делба 
  • Постановление за възлагане

2) Как се проверява законността на акта за собственост?

Всяко едно разпоредително действие с недвижим имот, включително и сделката за покупко-продажба подлежи на вписване в съответната Служба по вписвания (Имотен Регистър) при Агенция по вписванията. Това е и първата възможност за проверка на документа за собственост.

Нотариалния акт може да бъде проверен и при нотариуса който го е издал. 

Най-надеждна и задълбочена е проверката в Имотен Регистър. 

3) Какви документи трябва да се представят от страна на купувача?

Обикновено тези документи са налични като бланка която се попълва лично от купувача в момента на сделката. Ако купувача не присъства лично, същия е необходимо нотариално да завери и предостави на своето упълномощено лице комплект декларации. Валидността на заверените декларации е в рамките на календарната година в която са заверени.

Това са два броя декларации, както следва:

  • Декларация за гражданство или гражданско състояние по чл. 25, ал.8  от Закона за нотариусите и нотариалната дейност. Тази декларация се отнася до гражданското състояние на лицето което закупува недвижимата собственост и има пряко отношение спрямо собствеността която придобива. Например по време на брак, собствеността се счита за обща, независимо кой от двамата съпрузи придобива собствеността върху дадената недвижимост. Попълват се настоящи и предходни бракове.
  • Декларация по чл.4, алинея 7 и по чл.6, ал.5, т.3 от ЗМИП.  Декларацията е по закона за мерките срещу изпирането на мръсни пари и касае произхода на средствата за закупуване на недвижимия имот. Купувача в свободен текст декларира произхода.

И двата документа са декларации или иначе казано предоставеното съдържание не подлежи на доказване от декларатора в момента на сделката. Попълват се доброволно и лицето декларира верността на обстоятелствата в документа. Важно е да се отбележи, че поради естеството на самата сделка и факта, че неправилното попълване или умишлено укриване на данни може да увреди трето добросъвестно лице, закона предвижда в чл. 313 от Наказателния кодекс съответните мерки за подвеждане под наказателна отговорност.

В случай, че купувача не може да присъства лично на сделка, той по закон има право да упълномощи трето лице да го представлява с пълномощно. В него изрично се описват правата, които упълномощителят предоставя на упълномощения при представителство. Пълномощното се заверява нотариално – заверяват се подписите и съдържанието на документа.

4) Какви документи следва да се предоставят от страна на продавача?

Документите от страна на продавача можем да разделим на две групи – задължителни за сделка и допълнителни, чието наличие е препоръчително. 

Документите от задължителен характер са тези без които не може да се извърши сделка, а именно:

  • Оригинал на документ за собственост 
  • Кадастрална схема на имота.
  • Данъчна оценка - издава се от съответната данъчна служба по местонахождение на имота. В данъчната оценка адресът на имота трябва да е идентичен с адреса на имота по нотариален акт, в противен случай от съответния район се издава удостоверение за идентичност на адреси. В данъчната оценка на имота трябва да са вписани всички съсобственици на имота. Съсобствениците трябва да нямат непогасени задължения за имота (да са платили данък и такса смет) и това да е вписано в удостоверението за данъчна оценка на имота.
  • Декларации – Подобно на купувача и продавача предоставя комплект декларации които са:
    • Декларация за гражданство или гражданско състояние по чл. 25, ал.8 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност. Тази декларация се отнася до гражданското състояние на продавача / продавачите. Има пряко отношение към собствеността на продавания имот
    • Декларация по чл. 264, ал.1 от Данъчно – Осигурителния Процесуален Кодекс. Декларацията касае задълженията на продавача към държавата. Чрез нея се декларира, че лицето няма непогасени задължения за данъци, мита и осигурителни вноски към държавния бюджет.Както и при купувачите закона предвижда подвеждане под наказателна отговорност по чл. 313 за невярно попълнена или умишлено прикрита информация.
  • Ако за имота има вписано вещно право на ползване, за да се извърши продажбата следва ползвателят да се откаже от учреденото му вещно право - това става с декларация за отказ от право на ползване. Извършва се пред Нотариус и се вписва. В случай, че ползвателят е починал, се представя извлечение от смъртен акт.
  • Ако за имота е извършвана делба трябва да се предостави съответния договор или съдебно решение.
  • Когато имотът е получен по наследство е нужно да се предостави удостоверение за наследници, акт за смърт на наследодателя или завещание.
  • В случай, че продавачът не може да присъства лично на сделка, той по закон има право да упълномощи трето лице да го представлява с пълномощно. В пълномощното изрично се описват правата, които упълномощителят предоставя на упълномощения при представителство. Пълномощното се заверява нотариално – заверяват се подписите и съдържанието на документа.
  • Когато се прехвърля имот в новопостроена сграда, следва да се представят и съответните документи от строителя/инвеститора – разрешение за строеж, архитектурен проект и разпределение на площите, Разрешение за ползване – Акт 16 и пр.

Документите които не са задължителни или иначе казано без тях сделка може да се изповяда сделка, но според нас са неотменна част от нея са:

  • Удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания – издава се по официален ред от служба по вписванията с изходящ номер. Подробно ще го разгледаме в точка 5.
  • Платени сметки за консумативи към деня на сделката
  • Ако имота е част от комплекс от затворен тип и удостоверение за платена такса поддръжка

5) Как може да сме сигурни, че купуваме имот без обременения?

Удостоверение за тежести върху имота - издава се от Агенция по вписвания, при определен ред. Подава се молба към която се прилагат - нотариален акт, при наследство - и удостоверения за наследници.  Ако към имота има земя или идеална част от земя, се прилага и скица на имота.

Получения документ се нарича «Удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания». Сам по себе си документа не декларира дали върху имота има или няма обременения. В него по хронологичен ред са изброени всички действия с недвижимия имот. Именно от тук става ясно дали има наложени ипотеки, искове, възбрани и прочее.

6) Как става прехвърлянето на недвижимия имот?

Прехвърлянето на недвижим имот се извършва пред нотариус. Важно е да се знае, че не всеки нотариус може да изповяда всяка една сделка с недвижим имот. Компетентен е само нотариуса в района в който се намира недвижимия имот. 

Поредността на действия е следната:

  • Нотариусът проверява самоличността, дееспособността и представителната власт на явилите се пред него лица
  • Нотариусът проверява дали не са налице законови пречки за прехвърляне на имота
  • Нотариусът се уверява, че представеният проект за нотариален акт отговаря на законовите изисквания
  • Нотариусът проверява дали продавачът е собственик на имота
  • Нотариусът прочита на страните съдържанието на проекта за нотариален акт и страните потвърждават пред нотариуса волеизявленията си, отразени в проекта за нотариален акт
  • Нотариалният акт се подписва от страните и от нотариуса

7) Какви са разходите за покупка на недвижим имот?

Разходите при покупка на недвижим имот са следните:

  • Нотариална такса. Изчислява се по Тарифа за нотариалните такси върху материалния интерес. Материалния интерес на сделката е продажната цена на имота. Съществуват случаи обаче при които продажната цена на имота е с по-ниска сума от данъчната му оценка. При подобно различие материалния интерес се изчислява на по-високата от двете стойности.
  • Такса за вписване на нотариалния акт в Имотния регистър към Агенция по вписванията в размер на 0,1 % от материалния интерес на сделката.
  • Данък при възмездно придобиване на имущества в размер от 0.1 до 3 %. Данъкът се начислява върху материалния интерес.
  • Адвокатско възнаграждение – изчислява се по утвърдена тарифа върху материалния интерес на сделката

8) Кога ще получа документа си за собственост?

След като изповяда сделката, нотариусът представя нотариалния акт в службата по вписвания по съответния район. Акта се вписва от съдия по вписванията. От този момент новия собственик има пълното право да се разпорежда с имота.

Процедурата по вписване отнема от три до четири работни дни. След това документа може да се получи от нотариалната кантора извършила сделката.

9) Какво следва след като се закупи недвижимия имот?

След като процедурата приключи е необходимо имота да се декларира в отдел “„Местни данъци и такси" към общината по местонахождението на имота. Съгласно Закона за местните данъци и такси всеки, който е придобил нов имот е длъжен в двумесечен срок от изповядването и вписването на съответната сделка в Агенция по вписванията да подаде данъчна декларация за облагане с годишен данък. Декларирането е важно да се извърши на време, защото в противен случай се предвиждат глоби, които варират между сто и хиляда лева.

Партидите за електричество и водоснабдяване следва да се оформят на новия собственик. Това става в подразделенията по район на съответното енергоразпределително дружество и ВиК.

Задълбоченото и систематично изследване на документацията свързана с имот обект на сделка е гаранция за добре свършена работа и отсъствие на бъдещи дефекти и проблеми. По тази причина ви съветваме да се обърнете към специалист брокер

Изработено от WebK2.com